Схема оплаты покупки во многих странах схожа: сначала вносится задаток, затем основная сумма. Но везде существуют свои особенности. Рано или поздно покупателю приходится думать о том, как решить все проблемы наилучшим образом.

Во многих странах участие посредника при расчетах обязательно. Им может выступать нотариус, агентство недвижимости или банк. Средства в ходе сделки переводятся на специальный банковский счет (депозит), с которого перечисляются продавцу уже после подписания договора купли-продажи или перехода права собственности. Основная сумма сделки чаще всего перечисляется безналичным платежом.

Как это делается

Допустим, вы покупаете апартаменты в Болгарии за €25 тыс. По данным Prian, одна из возможных схем оплаты - это когда вы вносите застройщику резервационный взнос в размере €1 тыс. наличными. Затем при подписании нотариального акта оплачиваете услуги нотариуса (0,4 %, или €1 тыс.) и перечисляете оставшуюся сумму (€24 тыс.) банковским переводом с вашего российского счета. Налоги и сборы (всего около €600) можно уплатить наличными, сняв их с кредитной карты в болгарском банке.

Если вы приобретаете дом в Финляндии за €200 тыс., то все расчеты производятся по безналу. Сначала вы переводите деньги из России на свой счет в Финляндии. Затем со своего счета перечисляете на счет риелтора задаток (4 %, €8 тыс.). В день подписания купчей переводите остальную сумму (€192 тыс.), и здесь же в банке ваш риелтор передает два чека на обе суммы продавцу в обмен на документы по сделке. В течение шести месяцев вы уплачиваете 4-процентный налог на переход права собственности (€8 тыс.) и сбор за регистрацию купчей (до 0,1 %, €200).

Помимо задатка, вначале, возможно, потребуется внести небольшой резервационный взнос агентству в счет оплаты его услуг - для подтверждения намерения совершить сделку. Внесение задатка означает, что объект снимается с продажи и теперь не может быть продан другому покупателю. Размер задатка может колебаться от 5 % от стоимости объекта (Турция) или даже от €1 тыс. (Болгария). Платеж осуществляется либо наличными, либо банковским переводом. В зависимости от конкретной сделки задаток вносится либо непосредственно компании-застройщику, либо посреднику.

Почему заграница, а не Сочи или Геленджик?

Последние исследования компании FiedlerYa говорят, что россияне по-прежнему не оставляют планов покупки недвижимости за рубежом - в Турции, Болгарии и Испании. В первом полугодии 2010 года именно в этих странах проведено 85 % от общего числа сделок с зарубежной недвижимостью. Как объясняет исполнительный директор компании FiedlerYaro Юлия Кайнова, интерес россиян к этим странам объясняется выгодной для покупки недвижимости ситуацией на местных рынках недвижимости и легкостью оформления сделок.

Если в Сочи отдельно стоящий дом не далее 500 метров от моря можно купить по 2 100 евро за 1 кв. м, а апартаменты из двух комнат в 200 метрах от моря - по 2 500 евро, то в Болгарии то же самое обойдется дешевле на 1 000 - 1 800 евро. Похожие соотношения и в Испании, а в Турции жилье дешевле, чем в Сочи, в 4 - 5 раз. То есть выигрыш очевиден.

Быстрые деньги, но их маловато

Купюры нельзя везти через границу в чемодане - опасно и незаконно. Перевод валюты можно осуществить через банк (без открытия счета) или через специализированные компании типа Western Union. Но при переводе через банк сумма перечисляемой валюты не может превышать $5 тыс. в один операционный день. Можно также вывезти не более $10 тыс. по текущему курсу ЦБ РФ, заполнив таможенную декларацию (или до $3 тыс. - без декларирования). Эти суммы могут быть потрачены на задатки, взносы и текущие расходы. Например, незначительная сумма резервационного взноса нередко вносится наличными, а остальные средства перечисляются через банк. Основную сумму оплаты недвижимости можно будет обналичить на месте, сняв средства с пластиковой карты. На вывоз пластиковых карт из России не предусмотрено каких-либо ограничений, а сами карты не требуется декларировать на таможне.

При снятии денег в банке необходимо предъявить пластиковую карту и загранпаспорт. Банк взимает комиссию за операцию. Ее размер, например, в Турции составляет 1 - 3 %. Деньги также можно снять самостоятельно в банкомате, но и тут существует комиссия. Ее размер зависит от условий конкретного банка.

Оплата сделки обычно производится в валюте той страны, где осуществляется покупка. При каждом платеже компания-продавец обязана предоставить вам чек.

Медленно, но безопасно

Если наличными вносится только часть суммы сделки, а остальное перечисляется безналичным платежом, придется открыть счет в зарубежном банке. В каждой стране свои условия открытия счета - пакет необходимых документов и сроки оформления.

Согласно действующему в РФ налоговому и валютному законодательству, при открытии счета за границей физическое лицо обязано поставить в известность об этом российскую налоговую инспекцию в течение 30 дней. Уведомление подается на специальном бланке, который можно взять в инспекции. Копию документа необходимо представить в банк. Без этого уведомления российские банки не осуществляют денежные переводы на счета физических лиц за границей.

Для перевода потребуется предъявить паспорт. При этом российский банк может дополнительно запросить документы, подтверждающие начало сделки с недвижимостью за рубежом (например, предварительный договор). Сумма перевода не ограничивается. Комиссия в зависимости от банка составляет от 1%. Перевод денег обычно осуществляется в течение суток, однако всегда есть риск непредвиденных задержек.

В Финляндии счет может открыть любой иностранный гражданин, процедура достаточно проста. Из документов потребуется только загранпаспорт. В Испании открытие счета занимает несколько минут, потребуется только загранпаспорт. Личное присутствие необязательно: счет может открыть и агент покупателя по доверенности.

Как правило, вначале нужно оформить налоговый номер. Он необходим также для постановки на учет в местных налоговых органах, поскольку покупатель обязан выплачивать налоги при покупке и дальнейшем содержании недвижимости. Процедуру можно провести как лично, так и через своего юриста по доверенности. Размер госпошлины за оформление зависит от страны. Например, стоимость оформления налогового номера в Испании составит €9. Процедура открытия счета чаще всего бесплатна, если покупатель проводит ее в банке самостоятельно или с помощью юриста, ведущего сделку купли-продажи.

При перечислении денег банк представляет документы, подтверждающие факт перевода, поэтому можно быть уверенным в безопасности операции.

После перевода денег за границу останется только перечислить их на счет продавца.

Данный перевод не представляет трудностей. Потребуется предъявить загранпаспорт, иногда - еще один документ, подтверждающий личность (например, водительские права). За перевод банки взимают комиссию.

После совершения сделки основной статьей расхода станут коммунальные платежи и, если покупка совершалась в ипотеку, ежемесячные взносы на оплату кредита. Удобным способом внесения обоих видов платежей является перевод с личного заграничного счета. Во многих странах счета на оплату коммунальных услуг и налогов, как и в России, приходят по почте. При желании можно обратиться к услугам управляющей компании. Она возьмет на себя внесение всех платежей, а также сдачу недвижимости в аренду.

Наталья Мокшина,

Лариса Алексеева

материалы с сайта  «Prian.ru – Недвижимость за рубежом»